Kontakt/Impressum

  

Immobilien zählen zu den unbeweglichen Sachen und umfassen Grundstücke, Gebäude.

Man unterscheidet zwischen direkter Immobilienanlage und indirekter Immobilienanlage. Zu der direkten Immobilienanlage zählen die Eigentumswohnung, das Einfamilien- und Mehrfamilienhaus, Gewerbebauten, land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen, Baugrundstücke und gemischt (wirtschaftliche) genutzte Bauten. Bei der indirekten Immobilienanlage handelt es sich um Beteiligungen an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, sowie Immobilienaktiengesellschaften. Zu unterscheiden sind bei der Immobilienanlage eigengenutzte und fremdgenutzte Immobilien. Die fremdgenutzte Immobilie soll Erträge durch Vermietung und Verpachtung erwirtschaften, wohingegen die eigengenutzte Immobilie nicht auf Erwirtschaftung von Erträgen ausgerichtet ist, da sie für Wohnzwecke der Eigentümer genutzt wird.

Eine Ausnahme bildet hierbei das selbstgenutzte Landgut, welches i.d.R. auch Erträge erwirtschaften soll.

Um Vor- und Nachteile einer Immobilie zu erkennen, ist es notwendig in die genannten direkten- und indirekten Immobilienanlagen zu unterteilen.

Bei einer Direktanlage erwirbt der Anleger selbst Eigentum an einer oder mehreren Liegenschaften. Weiterhin ist zu differenzieren, ob es dabei um eine Eigen- oder Fremdnutzung handelt. Da hier die Immobilie als Investment fokussiert wird, sollen Aspekte der Eigennutzung in diesem Kapitel ausgeklammert werden. Eine Direktinvestition kann sowohl in Form eines bereits bestehenden Objektes erfolgen oder durch einen Neubau. Der eigene Neubau hat den Vorzug, dass der Anleger bedeutende objektspezifische Elemente, die Einfluss auf den Wert des Objektes haben können, wie gebäudetechnische Ausstattung, Architektur oder geographische Lage selbst lenken kann. Gleichwohl steht der damit verbundene Zeitaufwand sowie die damit verbundenen Entwicklungsrisiken gegenüber. Ein weiterer Vorteil können steuerliche Aspekte u.a. für Privatanlegern sein. Dies hängt allerdings von den individuellen Einkommens- und Vermögenssituation ab. Ein weiterer wichtiger Aspekt kann darin bestehen, dass sich der Anlageerfolg aus laufenden Mieteinnahmen und eventuellen Wertsteigerungen zusammensetzten kann. Bei Wertsteigerungen der Immobilie, kann der Investor über einen Verkauf des Objektes nachdenken und somit einen Gewinn realisieren, wenn der Verkaufserlös höher ist als der Kaufpreis.

Weiterhin kann die Immobilie auch einen gewissen Inflationsschutz bieten, da bei guter Lage des Objektes, eine allgemeine Preissteigerung über Mieterhöhungen möglich ist. Allerdings gibt es aktuell auch andere Studien, die einen generellen Inflationsschutz nicht gewährleisten.[1]

Dem Vorteilen stehen entsprechende Nachteile entgegen, wie den hohen Investitionsbeträge oder auch eine nicht schnelle Liquiditätsmöglichkeit der Immobilie. Weiterhin fallen für den An- und Verkauf relativ hohe Transaktionskosten in Form von Steuern, Gebühren, Such- und Informationskosten an. Um die Nachteile einer Direktanlage zu umgehen, bietet sich der Kauf von indirekten Immobilienanlagen an. Einerseits die geschlossenen Immobilienfonds, anderseits die offenen Immobilienfonds und die Immobilienaktiengesellschaften.

Bei geschlossenen Immobilienfonds wird das notwendige Kapital[2], durch Herausgabe entsprechender Fondsanteil beschafft. Ist das Zeichnungskapital erreicht, werden keine Anteile mehr ausgegeben und der Fonds wird geschlossen. Die offenen Immobilienfonds zielen sowohl auf institutionellen Investoren als auch auf die breite Bevölkerungsschicht ab, da hier schon mit kleineren Beträgen Investitionen möglich sind. Weiterhin ist die Handelbarkeit der erworbenen Anteile gewährleistet. Im Gegensatz zum geschlossenen Immobilienfonds sind weder die Höhe des Fondsvermögen noch die Anzahl der herausgegebenen Anteilsscheine nach oben hin beschränkt. Immobilienaktiengesellschaften umfassen nicht nur die Immobilienanlage selbst, sondern treten auch als Bauträger, Projektentwickler, Makler oder Verwalter auf.

Hierbei handelt es sich um börsennotierte Immobilienanlagegesellschaften. Der Vorteil der indirekten Immobilienanlage gegenüber der direkten Immobilienanlage ist, dass eine schnellere Liquiditätsmöglichkeit[3] besteht, die Transaktionskosten entfallen, eine breitere Diversifikation ist gegeben und die Anlagesummen sind geringer. Daneben ist das notwendige Wissen für Immobilienanlagen nicht so erforderlich als bei Direktinvestitionen.

Der signifikanteste Vorteil einer Direktinvestition ist zugleich der größte Nachteil einer indirekten Immobilienanlage.

Eine aktive Wertschöpfung und –steuerung ist durch den Anleger, wenn überhaupt, nur begrenzt möglich. Außerdem kann die Wahl des geeigneten Managers erhebliche Schwierigkeiten bereiten, dem das Vermögen für die Anlage überlassen wird, da dieser letztlich die einzugehenden Risiken und die Vorteilhaftigkeit einer Investition abwägt.

 

 


[1] Das Analysehaus Bulwien Gesa stellt in seiner Studie fest, dass in größeren Wirtschaftszentren (z.B. München) ein höheres Preisniveau vorhanden ist als in kleineren Standorten. Dieses geringere Preisniveau in kleineren Standorten, kann die Inflationsrate nur bedingt ausgleichen. Vgl. Financial Times Deutschland (2009), Artikel: Immobilien kein Schutz vor Inflation von Karsten Röbisch am 16.04.2009 und Handelsblatt (2009) Artikel: Immobilien: Irrglaube Inflationsschutz von Reiner Reichel am 5.08.2009

[2] I.d.R. sind hier größere Mindestanlagesummen erforderlich, als bei offenen Immobilienfonds.

[3] Mit Ausnahme des geschlossenen Immobilienfonds, da hier i.d.R. keine gesetzliche oder vertragliche Rücknahmeverpflichtung der ausgegebenen Anteile seitens der Fondsgesellschaft besteht.

 

Top

Mathias Walzuck | kontakt@substanzwert.com